您现在的位置:主页 > 新闻中心 > 正文内容

新规后土拍猛刹车近三成土地流拍

  据年代财经计算,截至9月26日,全国22个会集供地试点城市中,已有13个城市完成第二批会集供地的出让,占比过半。除了厦门、长春和无锡,其他9个城市的土拍均是在新规出台后进行,包含福州、青岛、济南、天津、成都、姑苏、合肥、沈阳、重庆和南京(注:南京9宗土地将于9月27日摇号)。
  
  然而,与榜首批会集供地比较,第二批次出让冷清多了,10个城市撤牌(注:撤牌指停止或间断挂牌)或流拍的地块数量急速攀升,高达136宗,占挂牌总数的27.81%;而在榜首批会集供地中,该份额仅约6.83%。
  
  尽管土拍新规通过下调最高约束地价操控土地本钱,但其对竞拍资格设置了更高的门槛,包含制止“马甲”公司、严控购地资金来历和企业开发资质等等。商场认为,这导致不少房企被挤出土地商场,而近期楼市趋冷亦让房企拿地的主观志愿下降。
  
  土地商场遇冷的并不仅仅是22个会集供地试点城市。依据华泰证券的研究陈述,今年8月,百城土地流拍率超过了30%,创下2008年金融危机以来新高。典型的如河南南阳市,本来挂牌了18宗土地,但在8月底的土拍中高达13宗遭到撤牌或流拍,引发商场极大关注。
  
  新规后土拍猛刹车,近三成土地流拍从全体来看,前8月全国土地商场呈现分解走势,比较其它城市,作为楼市热点城市或省会的22个会集供地试点城市遭到房企追捧。
  
  土地出让结果显现,在榜首批会集供地中,不少城市的土地溢价率颇为刺眼,甚至呈现房企成立数十家“马甲”抢地的现象。据中原地产研究中心计算,在榜首批次供地中,22座城市的住所用地平均溢价率到达14.73%,溢价率榜首的是重庆,高至42.99%;年代财经发现,部分城市的个别地块溢价率甚至超过100% 。
  
  高溢价现象在第二批会集供地时得到了遏止。在土拍新规出台后的9月份(注:截至9月26日),算计有10个城市完成第二批会集供地的出让,“底价成交”成为了这一批次土拍的主旋律,这些城市的平均溢价率得到了大幅下调。
  
  微信图片_20210926175621.png年代财经/制图其中,济南成功出让56宗土地,均为底价成交;而平均溢价率最高的城市为福州,但也由榜首批次时的18.41%下降至13%。此外,榜首批次溢价率最高的重庆降幅最猛,溢价率由42.99%降至第二批次的0.02%。
  
  不少业内人士将溢价率下调的成效,归功于8月中旬天然资源部召开的一场闭门会议,该会议对会集供地试点城市作出了四大新布置。
  
  依据西南证券的研究陈述,这四大新布置主要包含:榜首,参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质;第二,建立有效的购地审查准则,加强对房地产企业购地资金的来历审查;第三,单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,严控城市楼面地价新高;第四,在到达地价或溢价率上限时,不得以竞配建等方式添加实践地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优质量建设计划等方式确认竞得人。
  
  实践上,在土拍新规出台之前,已有厦门、长春和无锡等3个城市率先完成了第二批会集供地的出让。不过,无论是榜首仍是第二批次,长春的土地商场表现较为冷淡;而同为第二批会集供地的厦门和无锡则与上述9个城市形成了鲜明的比照。其中,厦门的平均溢价率高达25.43%;而无锡的溢价率尽管不算突出,仅为4.12%,但23宗宅地里有9宗触发最高限价进入摇号程序。
  
  在溢价率大幅下调的同时,新规对房企购地资格进行了愈加严格的把关,导致流拍率急速攀升。年代财经综算计算揭露信息后得悉,在榜首批会集供地里,上述10个城市算计挂牌462宗土地(注:个别城市含非住所地块),有29宗被撤牌或流拍,占比仅约6.28%;第二批次中,10个城市算计挂牌489宗土地,撤牌或流拍的土地高达136宗,占比约27.81%。
  
  中原地产首席分析师张大伟对年代财经表明,由于各地房地产调控密布,楼市开端全面降温,叠加土地出让方针收紧,使得第二批会集供地全面遇冷,此外,“竞质量成为会集供地新要求,显着添加房企施工本钱,一定程度上下降了房企拿地志愿”。
  
  民企抓出售回款,国企掀起拿地旋风中信证券在一份研究陈述中指出,新的土地出让规则带来商场“退烧”,但招引开发企业入市拿地的两大前提现已被动摇:一是开发企业的融资环境是正常的,不需要用经营性回款来大量偿还负债缩表;二是房价没有显着下降。
  
  目前,多地房价进入下行通道,依据禧泰数据,今年8月我国315个样本城市中106个呈现房价同比跌落,189个呈现环比跌落;同时,房企特别是民营房企在融资、出售和回款等方面面临着巨大挑战。
  
  由于国企、央企信誉情况更好,并且融资途径相对民企晓畅,第二批会集供地还呈现出一个直观的趋势——国企、央企开端成为了拿地主力。
  
  综合国泰君安、中信证券和揭露信息,在天津和福州成交的土地中,国企拿地宗数算计占比高达59.64%,金额占比为70.52%;而重庆成交的28宗土地中,有18宗由国企拿下,占比将近64.29%;青岛方面,拿地金额排名前5的房企中有3家为国企,分别是山东鲁信、金茂和华润置地。
  
  不少业内人士认为,房地产商场降温或将是接下来的趋势,这愈加凸显国企、央企的拿地优势。
  
  “楼市现已显着地进入了下行通道”,张大伟指出,一二手房价上涨的城市数量呈现了显着的下降,“今年的金九银十,预计将是近几年最冷清的一年,并且由于多家房企资金链压力大,不排除后续呈现显着降价的或许性”。
  
  一TOP10房企的内部人士告知年代财经,今年下半年的出售情况很差,“没有到达预期的出售目标”,公司现已在重点抓出售和回款,为此还将“缓一缓多元化业务”。
  
  楼市低迷的现状,叠加卖地高峰的呈现,让流拍和低溢价成交成为常态。并且,这不仅仅发生在22个会集供地试点城市身上。华泰证券的数据显现,8月百城供地面积同比下降9.4%,成交面积同比下降41.7%,溢价率跌至个位数,而全体流拍率则高达 30.4%,华泰证券指出,该流拍率创下2008年金融危机以来的新高。
  
  以典型的三四线城河南省南阳市为例,作为非试点城市,南阳在8月底初次推行会集供地准则,但挂牌的18宗土地最终仅成交了5宗,其他均为撤牌或流拍。上述前10房企此前在南阳商场张狂“扫货”,但此次会集供地其并未参加竞拍,内部人士表明主要由于土地方位一般且底价较高,“当前商场下,评判经营风险较大”。
  
  另有大型房企内部人士告知年代财经,不止南阳,今年以来其在整个河南省拿地不多,在土储较为富余的情况下,目前公司最重要的是少花钱、促出售和抓回款,“关于企业来说,现金流更重要,没有现金流,企业或许就撑不过去了”。
  
  不过,中信证券在其陈述中指出,未来如果民营房企不断处置财物,房价持续跌落,就算是国企也或许不会积极进入土地商场了。