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在发放房产预售许可证时建立项目预售资金监管

  近来,兰州市住宅和城乡建造局发布《关于进一步加强商品房预售资金监管作业的告诉》(以下简称《告诉》),对房地产开发企业和金融机构别离提出要求,针对商品房预售资金监管作业存在的杰出问题进行标准和整顿。
  
  《我国经营报》记者整理发现,4个月前,兰州市住建局就曾专门举行主城区“加强和标准商品房预售资金监管作业会议”,并发文要求各房地产开发企业、金融机构进步对资金监管作业的认识,确保商品房预售资金监管作业标准有序开展。不过,在施行过程中,依然存在较多问题,呈现预售资金监管不到位,方针执行打折扣的现象。
  
  业内人士称,《告诉》的发布可以视为对此前方针的补充和完善,严厉监管预售资金流向,有利于防范资金移用,防止和减少开发商跑路、项目烂尾等状况,进一步维护购房者合法权益,并且也有利于降低房地产开发企业的金融风险。
  
  兰州住建局方面称,在当时的经济环境下,房企融资压力增大,提出进一步加强商品房预售资金监管的作业要求,以确保认筹金、首付款、全款、分期付款以及银行按揭款及时存入监管账户。
  
  
  
  本年以来,在坚持“房住不炒”的总基调下,全国各地的房地产商场迎来最严考验。依据相关计算,到7月末,本年全国房地产累计调控超越320次,其间中央各部门调控方针达46次,而2020年同期只要30次左右。
  
  别的,“三条红线”调控系统下,房地产企业融资途径收紧,行业的资金链继续严重。依据克而瑞计算,自上一年11月以来,房企单月融资总量现已“九连降”。
  
  因而,加强商品房预售资金监管的重要性不言而喻。
  
  依据兰州住建局官方消息,此前监管作业中,依然存在房地产开发企业未将定金、认筹金、首付款、全款、分期付款中的后续资金存入监管账户以及金融机构未将按揭款及时存入监管账户、随意抽贷、逃避监管等问题,甚至还存在极单个开发企业与金融机构相互串通,提供虚假账户余额,进行账外收存、移用监管资金的问题。
  
  《告诉》要求房地产开发企业要依照《兰州市商品房预售资金监管规则》,将购房人按合同约好支付的定金、首付款、全款及分期付款中的后续资金等悉数存入监管账户,不得存入其他账户。
  
  同时,各房地产开发企业应在项目出售场所显着位置粘贴提示事项,提示购房人在交纳购房款时,应查验房款是否进入监管账户。
  
  并且要求金融机构要仔细履行职责,在与房地产开发企业洽谈取得建造项目按揭借款业务后,应先到兰州房地产交易中心进行报备,并签署“严厉执行商品房预售资金监管规则承诺书”。待建造项目按揭借款额度审批通往后,立行将按揭借款存入监管账户。
  
  《告诉》清晰,如果因金融机构的违规行为造成项目建造资金呈现风险,导致影响项目后续建造的,金融机构应当与房地产开发企业承担连带的经济和法律责任。
  
  兰州住建局方面受访时表示,本年以来,依据中央及甘肃省委兰州市委的要求,对房地产商场进行了违规乱象整治举动,过程中发现仍有单个开发企业及金融机构对4月20日会议精神认识不到位,执行打折扣。为此,《告诉》下发后,对发现问题的一家开发企业和金融机构进行了处理,该金融机构对涉事作业人员也进行了内部问责并予以诫勉;对从事资金监管的一切金融机构进行了团体作业约谈;对16家重点项目的开发企业进行了作业提示。
  
  下行趋势
  
  依据CREIS中指数据监测,2021年7月兰州市商品房供给158.92万平方米,环比增加22%,同比增加5%。其间,商品住宅新增供给97.8万平方米,环比增加11%,同比下降23%。
  
  成交方面,7月兰州市商品房成交面积为70.77万平方米,环比下降21%,同比下降19%;其间商品住宅成交面积为66.09万平方米,环比下降23%,同比下降19%。
  
  在供给和成交双双承压的状况下,兰州楼市下行趋势显着。而与此同时,兰州土地商场也呈现低沉态势。
  
  据计算,2021年上半年兰州土地商场各类用地合计成交110宗,总成交面积465.6公顷,总成交金额57.1亿元。其间居住用地有37宗,约占总成交的34%。相较于2020年上半年的商场状况,兰州本年上半年土拍成交量价齐跌,成交总量相当于2020年上半年成交总量的一半。
  
  7月下旬,兰州市自然资源局通报催缴41家房企土地出让金,引发行业重视。其间,有20家我国恒大相关公司,名单上还包含富力地产相关公司“兰州富力城房地产开发有限公司”及多家兰州本地企业。
  
  8月初,兰州市自然资源局发布《从严执行追缴准则 收缴成效逐步闪现》,计算了追缴准则施行以来的成果,并着重强调了要严厉执行追缴准则,对公示的41家房企土地出让金继续催缴。
  
  文中指出,为了充分发挥社会舆论监督作用,进一步进步土地出让价款收缴成效,本年7月,市自然资源局已将欠缴出让价款的单位在门户网站予以公示,同时函告市公共资源交易中心和市住建局,制止欠缴单位及其控股股东或同一股东控股的其他公司参加全市范围内国有建造用地使用权竞买活动;在发放项目预售许可证时,建立项目预售资金监管账户,确保土地出让金优先足额到账。