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今年房地产调控的核心逻辑变为一城一策
发布时间:2019-05-23 16:49    阅览次数:    来源:未知
  易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为,“一城一策”不代表放松,但肯定有助于市场买卖。地产商应该把握市场机遇,及时调整定价战略。
 
  风云暗涌的市场慢慢回归理性。
 
  2019年,“一城一策”成为房地产调控的中心逻辑。从中央到中央、从调控买卖到调控供应构造,房地产调控触角向微观行进,中央主动权逐步增加。
 
  新常态下,房地产市场格局悄然生变。而关于房地产商来说,政策变化只是风向标,人口活动和产业格局才是决议本身战略规划的中心要素。
 
  调控主体:从中央到中央
 
  在房地产政策微调中,多地已明白提出“一城一策”准绳。
 
  据统计,今年以来,浙江、福建、河南、安徽、上海等多地均表示将实行“一城一策”,其中,福州、厦门、杭州、宁波、成都、上海等市将研讨制定“一城一策”施行计划。
 
  易居研讨院智库中心研讨总监严跃进对第一财经表示,“一城一策”是“量体裁衣、分类指导”的导向,和过去所提“因城施策”有相通之处,都强调依据各地实践状况来停止政策的定调。
 
  不过,“因城施策”带有中央定调的意味,即中央依据各地状况给予政策规则,其主要针对房价上涨过快和库存过高城市。而如今强调“一城一策”,含义在于,第一,各地的调控自主权更大。第二,各类调控会有不同的考核体系,即中央政府本人需求承当调控义务。
 
  从所涉城市来看,各地市场并不相同。据克而瑞研讨,过去一个月,杭州商品住宅签约放松,供给量整体较大,成交上涨明显持续高位,整体市场刚需产品走量较好;成都商品住宅市场在供给环比锐减六成的状况下,成交持续上涨,整体价钱根本维稳。
 
  而厦门市场持续低迷,新开项目仅4盘入市,整体去化缺乏四成。但二手房市场成交量在去年年底连续2个月高涨,价钱方面则维持下滑态势。行至河南,其省会城市郑州2018年12月份商品住宅新增供给环比微涨4%,均价持续上涨约15660元/平方米。新开盘项目27个,整体均匀去化率约85%。
 
  剖析人士以为,一些热点城市呈现了买卖放缓和价钱趋缓等现象,也有一些城市的房地产市场运转状况较为平稳。在“一城一策”工作方针下,中央政府依本身状况停止调控,将愈加切合实践。
 
  房地产商利好降临?
 
  那么,“一城一策”对地产商来说是利好信号吗?
 
  对此,严跃进表示,短期内各地政府不会强调政策放松,而会继续强调“一城一策”的导向。
 
  1998年以来,房地产开发企业完工房屋面积和全国商品房销售面积逐年攀升,到2014年末总量分别达99.7亿和99.1亿平方米。经过多年开展,城镇居民“无房住”的现象已得到有效缓解,未被满足刚性住房需求显著降落。
 
  与此同时,投资增速大幅放缓预示行业进入平稳期。从2016年四季度起,国度经过限贷、限购、严查资金等方式增强对市场监管,强化房地产企业资金来源渠道监管,严控资金大范围涌入房地产市场,使得开发企业收缩投资转而以“现金为王”。
 
  房地产开展范围能否已触及天花板?2016年,全国商品房年度销售面积和销售金额分别到达15.73亿平方米和11.76万亿元。短期内,这个行业范围“天花板”难以突破,已然成为市场各方共识。
 
  像新城控股(601155.SH)这样的企业,其战略规划正持续下沉。在其2018年年中业绩报会议上,新城表示三四线城市奉献42%的销售业绩,仅次于二线城市的53%,目前土地储藏也主要规划省会城市和百强县。
 
  “三四线城市的红利还会有一段时间,将来3~5年都有比拟好的时机。”新城控股集团董事长王振华说。他对外强调,三四线城市是城镇化开展的重点,为企业开展提供机遇。但关于范围化增长的新城来说,一线城市高企的土地本钱,显然也是其转向三四线的深层缘由。
 
  激流退去后,房地产商开展的空间还有多大?

 
  易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为,“一城一策”不代表放松,但肯定有助于市场买卖。地产商应该把握市场机遇,及时调整定价战略。关于规划在三四线城市的企业来说,严跃进以为也不用悲观。
 
  以人口和产业为导向
 
  进入2019年,房地产市场仍然寸步难行。从“坚持住房不炒定位”,到“坚决遏制房价上涨”,从“因城施策、分类指导”到“稳地价稳房价稳预期”,房地产市场在密集调控下慢慢降温。
 
  但变化已悄然发作。中原地产首席剖析师张大伟剖析以为,楼市预期已变,房地产政策最严时期曾经过去,2019年或有超越30座城市的楼市政策将微调。只需房价不涨的城市,房地产政策都有松动的可能性。
 
  “详细到一城一策,省会城市、地级市可能都会推进。”严跃进以为,“一城一策”在各地2019年楼市开展规划中都会有所表现。各地针对本身状况再停止细化,以至细化到“一区一策”或“一镇一策”。
 
  在供应端,各地会依据去库存周期、房价走势来决议供地和棚改;在需求端,关于局部买卖不好的区域和物业,政策会有所松绑。而从价钱来看,或将设定一个相对容易考核的房价涨幅评价体系。
 
  在暗潮涌动的政策大潮中,房地产商将如何应对?
 
  在合硕机构首席剖析师郭毅看来,政策并不是开发商调整业务规划的决议性指标。应该针对城市经济开展情况、产业规划、人口情况停止综合权衡。其次才是区域市场的供需关系:市场库存有多大?需求有多旺盛?二者之间关系是怎样的?
 
  此外,要注重产质量量,针对城市需求客群,不时停止产品的晋级迭代。同时,在价钱上坚持相对理性和稳定的走势,提升产品性价比,提升企业品牌佳誉度和产品的可延展性。只要这样,才利于企业的范围化的扩张。
 
  “当前市场范围总量可能触及天花板,但企业间的市场占比份额仍有调整空间。”郭毅表示,2018年,排名前十的房企整体销售额也就2万亿,占整个市场范围不到20%,房地产行业的市场集中度并不高。“关于地产商来说,还是有很大的空间去开展。”

 

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