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住宅项目的技术规范征求意见稿引起广泛关注
发布时间:2019-05-22 17:10    阅览次数:    来源:未知
  “住宅建筑应以套内运用面积停止买卖。”住建部的一项关于住宅项目的技术标准征求意见稿一经推出,惹起媒体和业界的激烈反响。二十四日,意见稿起草方最新回应称,这一新规则主要思索的是从技术角度标准住宅面积的计算规则,同时据业内专家剖析,详细操作中,公摊面积的算法容易形成价钱错觉,成为开发商兜售的噱头,而对真实房价影响并不大。
 
    公摊面积不透明引争议
 
    住房和城乡建立部日前发布的一项《住房项目标准》(征求意见稿)(以下简称《住房标准》)第二局部2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内运用面积停止买卖”。据引见,这是住建部初次在官方文件中明白提出房屋应由套内面积来停止买卖。
 
    2月24日,北京商报记者在走访我爱我家和链家等中介机构多个门店时理解到,目前北京市大局部住宅楼盘销售时,均以住宅建筑面积来计算,其中就包括套内建筑面积和公摊面积两局部。
 
    关于公摊面积占总建筑面积的比例,我爱我家销售人士表示,在总建筑面积中,公摊面积普通占比为15%,“比方买100平方米的房子,公摊面积为15平方米,那么实践套内建筑面积为85平方米”。
 
    而链家销售人员则并未给出明白的数据,并表示不同的楼房由于建立规格不同,公摊面积在总建筑面积中的占比也是有区别的。“板楼和塔楼的计算是不一样的,但无论如何都是依照房本上的面积来标准操作。”这位销售人员表示。
 
    据理解,我国现行的《商品房销售管理方法》规则,商品房销售能够按套(单元)计价,也能够按套内建筑面积或者建筑面积计价。《商品房销售管理方法》解释称,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积局部为独立产权,分摊的共有建筑面积局部为共有产权。
 
    新华社文章指出,国际通行的房屋买卖计价单位多为所见即所得的套内面积,而此前国内对此虽无统一规则,但实践操作中却普遍采用建筑面积计价,并无法律法规对“公摊面积”做出明白约束。局部业内专家以为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此招致的房屋买卖纠葛及效劳收费争议不时。
 
    从技术角度停止标准
 
    据理解,依照套内建筑面积计价已在北京市推行了近16年。2003年12月1日开端执行的《北京市城市房地产转让管理方法》中明白,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时进一步明白:新建商品房转让应当依照套内建筑面积计价。
 
    同时,北京市住建委结合市工商局发布的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房现房买卖合同》示范文本,不但请求开发商明白写明每套房子的建筑面积、套内建筑面积,并且请求在计价的条款中,分别依照建筑面积和套内建筑面积,注明两种销售状况下房子的单位面积价钱以及总价。


    据引见,写明套内面积不只可以让购房者更分明地晓得屋内面积终究有多大,也能经过建筑面积与套内面积之差计算出公摊面积,避免开发商在公摊面积上做手脚,保证购房者权益。
 
    而作为此次意见稿的起草方,中国建筑科学研讨院有限公司相关担任人2月24日在承受新华社记者采访时指出,“住宅建筑应以套内运用面积停止买卖”这一条款的提出,主要思索的是从技术角度标准住宅面积的计算规则。
 
    该担任人引见,这一做法,一是处理套内建筑面积相同而住户运用面积不同的问题。二是处理住户运用面积不透明的问题。按套内运用面积停止计算易于住户自行丈量,完成“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的状况下难以做到。能够说,从技术角度明白按套内运用面积买卖,一定水平上有利于消费者权益的维护。
 
    对房价影响有限
 
    走访时,链家门店销售人员向记者透露,即便以后只依照套内面积来计价,为了使总价变动不大,保证本身利益不受损,开发商有可能会将单位面积的价钱进步。
 
    实践上,在北京市新房合同中,不断存在“两个面积”,即建筑面积和套内面积。业内专家也指出,两个面积只是不同的计算指标,并不会带来总购房本钱的变化。由于期房项目销售前依照“一房一价”申请了预售证后,这套房价钱就曾经敲定。尔后会在合同中注明分别依照两种计价方式算出来的总价,实践上总价没有变化。
 
    例如,假定一套房子建筑面积为100平方米,其套内建筑面积为80平方米,假如依照建筑面积计价,单位面积为4万元,那么这套房子总价为400万元;而假如依照套内建筑面积80平方米计价,标价则为每平方米5万元,总价还是400万元。
 
    关于《住房标准》,中原地产首席剖析师张大伟也指出,目前大局部城市,大局部新建住宅买卖是有套内价钱的,但能否套内计价,对购房者实践购房本钱根本无影响,主要影响的是局部打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。对购房者而言,则是物业费等由于建筑面积衍生的收费有可能降低。“房价看似降低了,实践没有降低,给购房者形成价钱较低的错觉。依照市场均匀的得房率,根本假如依照套内计算,全国的房价相当于还要高20%-25%。”
 
    易居研讨院智库中心研讨总监严跃进则以为,意见稿的出台具有积极的引导作用。从套内面积来计算的话,今后开发商也会愈加注重如何做大套内面积。不过,《住房标准》触及到很大方面的革新,例如房地产税等跟房屋买卖相关的政策制度都在发作一些革新。“最终统一以套内面积来计算,是有助于维护购房者权益的。”
 
    关于《住房标准》的落地,张大伟以为,如今只是一个工程建立标准公开征求意见,间隔正式文件还很悠远,即便成为正式文件,也不肯定是倡议规范还是规则强迫规范。同时,从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建立等方方面面,包括全装修托付等政策,这些政策最少五年内落地可能性十分小。

 

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