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从上一年开始多家龙头房企放缓拿地节奏
发布时间:2019-05-16 17:08    阅览次数:    来源:未知

 土储是房企的命脉,也是其追求职业位次的底气。在现金流周转顺畅的前提下,房企间的排位竞赛大多盘绕土储量展开。不过2018年房地产职业调控继续,短期内为防范商场风险,企业展开全体战略性放缓,以谨慎出资、加紧去化为主基调,不只全体拿地金额及面积呈现双降,不同规划及类型的房企在拿地出资战略上合成渐显。多项指标均反映出,房企在后市出卖谨慎的预期之下,于2018年内出资拿地的活泼性显著转淡,其间多家龙头房企明晰表态控制拿地收支,放缓拿地节拍。

  虽然身处下行期的房地产商场让绝大多数房企捂紧了钱包,但企业们深知唯有土储丰厚,才干让其追逐成果目的以及完成更好职业位次的途径变得明晰。包含融创在内的大型房企在新年度表态“拿地要当心一点”的同时,仍在乘机拿地。有分析称,2018年企业在拿当空中的理性回归将继续蔓延至2019年,只需楼市、地市以及金融商场方面没有大幅度放宽的政策或利好,土地商场在价钱方面仍将以较低位程度继续运转,对现金流才干较强的企业来说是比拟合适增加土储的机遇。不过另有专家提示,抄底需谨慎。

  拿地金额及面积双降

  身处职业下行期,房子不好卖、缺钱不好找,渐成业内房企的普及共识。此外,出让土地的多条件限制,也使得土地商场“晴转多云”。第三方计算组织数据显现,2018年房企全体拿地金额与拿空中积双双降落。 

  依据组织数据,2018年,出卖金额TOP 50房企拿地总金额16763亿元,同比降落25.5%,拿地总面积43168.1万平方米,同比降落19.7%,拿地均价4409元/平方米,同比降落7.2%。

  其间,各阵营拿地金额继续合成,出卖额500亿-1000亿元企业阵营拿地金额有所增加,其他各阵营企业拿地金额均有所减少。细致来看,出卖额5000亿元以上企业2017年活泼囤地,2018年拿地节拍放缓,拿地金额同比降落51.9%;1000亿-5000亿元阵营企业拿地金额同比降落22.41%;500亿-1000亿企业为确保规划化展开,仍坚持活泼拿地趋向,拿地金额同比增加34%;500亿元以下企业拿地金额同比降落12%。

  易居研讨院智库中心研讨总监严跃进标明,2018年以来房企拿地渐趋谨慎,源于职业下行及调控继续。在微观经济形势不景气之外,2018年国内要点城市商场整理力度不减,关于土地提出更为严苛的条件,比如配建规划增加、限价条款严厉,这在很大水平上限制了企业的拿地才干。

  严跃进指出,从2018年出让土地溢价率继续走低、土地商场流拍增加中,可见房企拿地渐趋谨慎。据理解,2018年,全国300个城市土地平均溢价率13%,较去年同期降落16个百分点。从20家代表房企来看,其2018年新增土地贮藏的溢价率均值为15.7%,同比降落21个百分点,土地溢价率大幅回落。而从土地流拍视点来看,据组织计算,2018年全国要点城市共流拍土地1808宗,同比增加93%。

  出资战略现合成

  北京商报记者梳理2018年房企拿地状况发现,在房企2018年度拿地金额及面积双降之外,不同规划、不同类型房企的拿地出资战略呈现合成,全体出资力度趋缓。

  如2018年三季度之后,包含碧桂园、恒大、中海、保利在内的局部TOP 10房企出资节拍表现出了显着放缓的趋向。而与之对应的是,在房地产商场调整期,仍有局部房企出资力度不减:在2018年9-11月新增土地出资相对活泼的五家房企中,有四家归于央企、国企;此外,一些跻身TOP 50且规划在500亿元左右的新上市房企拿地活泼,如正荣地产、弘阳地产、大发地产等。

  克而瑞研讨中心分析称,新上市房企拿地热度不减,一方面由于新上市房企短期内资金压力疾速缓解,为其战略性出资扩张供应了有力支撑;另一方面,跟着上市后商场注重的进步,助力融资途径的拓宽,这些房企的规划展开需求进一步被满足。

  事实上,跟着职业“马太效应”的加剧,2019年为确保商场规划与“活下去”,房企在放缓出资动作的同时,仍在活泼补仓过程中。其间龙头房企获取土地资源优势不减,职业集中度显着。

  组织数据显现,2019年1-3月,TOP 100房企拿地总额5418亿元,同比上升8.4%,完成微涨;TOP 10企业1-3月拿地总额1904亿元,占TOP 100企业的35.2%。而从拿地金额来看,万科、融创、绿洲占有2019年一季度房企拿地榜单前三位,拿地金额分别为311亿元、309亿元以及225亿元。

  来自该组织2018年一季度的拿地数据显现,房企2019年拿地节拍确已放缓。2018年1-3月,TOP 10房企1-3月拿地总额2293亿元,占TOP 50企业的46.5%。再看当年拿地排行榜三甲,碧桂园以365亿元拿地总额稳坐头把交椅,龙湖凭仗341亿元紧随其后,万科则以294亿元位居第三位。

  抄底需谨慎

  值得一提的是,后市择机置地,成为众房企2019年贮藏粮仓的关键词。近年来扩张势头迅猛、2018年稳坐房企出卖排行榜第四名的融创我国,就是其间突出一例。

  在3月29日召开的2018年成果会上,融创我国董事会主席兼实行董事孙宏斌曾揭露表态,融创我国2019年拿地会非常当心,一方面2019年楼市相关政策大幅放松的可能性不大,稳定房价仍是政府的中心诉求,另一方面当时许多城市都偏热,土地溢价率较高。彼时孙宏斌还标明, “我们在拿地上并没有明晰的目的,仍是要踏准节拍”。

  融创我国的节拍是“控制好地”。据计算数据,3月融创我国共拿地27宗,其间以二线城市和中西部区域为主,拿地金额为267.08亿元,成交规划建筑面积431.11万平方米,荣登拿地金额和面积排行榜双料冠军宝座。而4月伊始,融创我国便斥资60亿元于长三角区域先后揽入5宗用地(无锡3宗、上海2宗)。  

  严跃进指出,虽然现已言明2019年商场风险,可是

基于融创我国新年度5500亿元的出卖目的以及企业久远的规划展开与继续,融创我国在拿地上便也屡现动作。“事实上,关于如融创我国一类对新年度出卖目的有着明晰方案,以及对规划扩张极度渴求的中小房企而言,其在粮草贮藏上仍存野心。”

  不过据业内人士透露,在商场回归理性、房企出资节拍普及放缓的布景下,不少企业已在内部进步了拿地前测算阶段的出资报答率。基于当时本钱商场环境走弱的预期照旧,2019年土地全体价钱估量将继续走稳,商场也将迎来合适认真鉴别、抄底拿地的新一轮战略展开周期。而2019年企业成果规划的增加,也将主要依托供货增加来完成。

  “今年仍是要谨慎一点!”张宏伟如是说。并分析称,首先,当时商场全体价钱的上涨预期其实并没有那么显着,重新盘视点来讲,如今卖得好的项目根本上是涨价的。在价钱预期未见显着好转的状况下,拿地过于急进的话,也很难挣钱。其次,虽然局部城市限价有所松动,可是限价和限签在大多数中心城市仍在实行,这也会影响到全体商场价钱的表现。第三,依据房企内部拿地测算,其评价的净利润大多在3%-5%,稍微控制不妥就会亏。“今年假如要卖房的话,很大水平上是不挣钱的。而一些企业活泼拿地,其实也是在博弈明年、后年商场会好。”

  张宏伟以为,在拿当空中,2019年房企应要点在二线及强三线贮藏粮草。一线城市机遇虽好,但进入门槛较高且竞赛压力较大;普通的三四线城市一方面去库存压力仍存,另一方面商场增加空间有限,因而企业规划还需谨慎。“局部三四线城市机遇型进入,跑跑量还能够,但若想长时间战略规划还要愈加审慎一些。”

 

 

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